פסק-דין בתיק ע"א 8661/10

השופטת א' חיות:

           זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט א' זמיר), בו נדחתה תביעה שהגיש המערער ועיקרה עתירה לסילוק ידה של המשיבה משטח בן מספר מטרים רבועים הכלול בנכס מקרקעין בתל-אביב שבבעלותו, וכן לחיוב המשיבה בתשלום דמי שימוש עבור שטח הפלישה ופיצויים בגין הוצאותיו ובגין עגמת הנפש שנגרמה לו.

רקע עובדתי

1.       המערער הינו בעלים של נכס מקרקעין המצוי ברחוב יגאל אלון בתל-אביב, הידוע גם כחלקה 32 בגוש 7097 (להלן: נכס המערער), והמשיבה הינה בעלת הזכויות בנכס מקרקעין הגובל בנכס המערער מכיוון מזרח, והידוע גם כחלקה 33 בגוש 7097 (להלן: נכס המשיבה). נכס המשיבה רשום במרשם המקרקעין על שם בעליו הקודמים, עיריית תל אביב-יפו, אך נראה שאין מחלוקת בין הצדדים כי במהלך תקופת מגוריה בנכס רכשה המשיבה את הזכויות בו וכי יש לה זכות להירשם כבעליו. המערער מתגורר בנכס שבבעלותו מאז שנת 1976 (תחילה יחד עם אשתו, ומאז פטירתה בשנת 2005 לבדו), ואילו המשיבה מתגוררת בנכס שלה מאז שנת 1983. במהלך השנים בוצעו עבודות בניה לצורך הגדלת נכס המשיבה לכיוון מערב (להלן: הרחבת הבניה), והשאלות מתי בוצעו עבודות אלה ועל-ידי מי שנויות במחלוקת בין הצדדים. הרחבת הבניה חיברה, ככל הנראה, אל מטבח ביתה של המשיבה ואל החצר הקדמית שלה פיר פתוח שהיה ממוקם בין הבתים ושימש עד אותה עת לצרכי ניקוז. לגרסת המערער מחצית משטח הפיר כלולה בנכס שלו ומחצית זו מסתכמת ב-7.28 מטרים רבועים (להלן: שטח הפלישה).

2.        ביום 10.7.2006 הגיש המערער תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו ובה עתר לסילוק ידה של המשיבה משטח הפלישה הנטען ולמתן צו להריסת כל הבנוי עליו. כמו כן עתר המערער למתן צו מניעה קבוע האוסר על המשיבה או מי מטעמה לעשות שימוש בשטח הפלישה, לחיוב המשיבה בתשלום דמי שימוש עבור שטח הפלישה בסך של 100,604 ש"ח, וכן לחיובה בתשלום פיצויים בסך של 50,000 ש"ח בגין ההוצאות ועגמת הנפש שנגרמו לו. תחילה כוונה תביעת המערער גם כלפי עיריית תל אביב-יפו (להלן: העירייה), אך בפסק דין מיום 16.11.2008 נמחקה העירייה מכתב התביעה בהסכמת הצדדים והיא נוהלה כנגד המשיבה בלבד. בתביעתו טען המערער כי הרחבת הבניה בוצעה על-ידי המשיבה ביום 24.12.1997 או בסמוך לכך, וכי מיד עם תחילת העבודות הגישה בתו של המערער תלונה לעירייה וביקשה שתורה על הפסקתן. במכתבה מיום 12.2.1998 השיבה העירייה לאותה תלונה כי ביום 1.2.1998 אכן הוצא צו הריסה מינהלי בגין תוספות הבניה (להלן: צו ההריסה). אולם, לטענת המערער צו ההריסה לא בוצע וכשנה וחצי לאחר הוצאתו החלה המשיבה לבצע עבודות בניה נוספות חרף דרישות חוזרות ונשנות מצד המערער ובני משפחתו להשבת המצב לקדמותו. המערער פנה עוד פעמים רבות למחלקת הפיקוח על הבניה בעירייה לצורך אכיפתו של צו ההריסה, אך ללא הועיל.

           לתמיכה בטענתו לפיה הפלישה לשטחו נעשתה על-ידי המשיבה (ולא על-ידי דייריו הקודמים של הנכס, כטענתה), צירף המערער שתי בקשות לקבלת היתר בניה שהגישה המשיבה, הראשונה משנת 1990 והשנייה משנת 2003. לפי הטענה, השוואה בין שתי הבקשות והתשריטים שצורפו אליהן מלמדת כי הרחבת הבניה בוצעה במועד כלשהו שבין הגשתן, שכן בבקשה משנת 2003 ביקשה המשיבה בין היתר להכשיר את הבניה הבלתי חוקית שבוצעה על שטח הפלישה הנטען ובניה זו, כך הדגיש המערער, אינה מופיעה בתשריט שצורף לבקשת המשיבה משנת 1990. המערער הוסיף וציין כי הגיש התנגדות לבקשת המשיבה משנת 2003, והתנגדותו התקבלה בהחלטתה של ועדת המשנה לתכנון ולבניה בעירייה (להלן: ועדת המשנה) מיום 9.2.2005. וביתר פירוט - ועדת המשנה אישרה את בקשת המשיבה להרחבת ביתה לכיוון צפון ולכיוון דרום, אך התנתה זאת בתנאים שונים ובכללם "הריסת החלק הבנוי בצד מזרח [צ"ל מערב], הפולש לתחום המגרש הגובל, ואישור מחלקת הפיקוח על הבניה להריסה לפני הוצאת ההיתר". ערר שהגישה המשיבה על החלטת ועדת המשנה נדחה בהחלטתה של ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר) מיום 17.11.2005, בה אושרה הקביעה לפיה חלק מבית המשיבה נבנה על שטח הנכס של המערער. המערער צירף לתביעתו חוות-דעת של מודד מוסמך (להלן: המודד) המתייחסת להיקף שטח הפלישה, וכן חוות-דעת של שמאי מקרקעין (להלן: השמאי) לעניין דמי השימוש הראויים להשתלם עבור שטח זה.

המשיבה מצידה טענה כי מאז שנכנסה להתגורר בנכס שלה לא נעשה בו כל שינוי, וכי ככל שביתה והחצר הקדמית אכן פולשים לשטח הנכס של המערער מדובר בתוצאה של הרחבת בניה אשר בוצעה לפני שהחלה היא להתגורר בנכס. לטענתה, קביעותיהן של ועדות התכנון והבניה באשר לעצם קיום הפלישה אין משמעותן כי היא זו שאחראית לביצועה, אלא רק כי הרחבת הבניה אכן פלשה בחלקה לנכס של המערער. עוד טענה המשיבה כי העובדה שבקשתה לקבלת היתר בניה משנת 2003 כללה גם את שטח הפלישה, יש בה כדי להוכיח את תום ליבה ואת סברתה כי מדובר בחלק בלתי נפרד משטח הנכס שלה. כן נטען על-ידה שצו ההריסה המינהלי כלל לא התייחס לשטח הפלישה, המצוי על קו הגבול שבין המגרשים, אלא רק לבניה חורגת אשר בוצעה על-ידה לכיוון צפון ולכיוון דרום של הנכס.

פסק דינו של בית משפט קמא

3.       בפסק דינו מיום 13.10.2010 דחה בית המשפט המחוזי (השופט א' זמיר) את תביעת המערער וקבע כי המשיבה הניחה יסוד סביר לאפשרות שחריגת הבניה לשטח הפלישה, ככל שבוצעה, כלל לא בוצעה על-ידה, אלא על-ידי מי שקדם לה בנכס. בהקשר זה ציין בית המשפט כי מן הבקשות לקבלת היתר בניה שהגישה המשיבה בשנים 1990 ו-2003 קשה להתרשם בבירור שהרחבת הבניה בוצעה במהלך תקופת מגוריה בנכס. בית המשפט הוסיף וקבע כי תלונת בתו של המערער לעירייה על אודות הרחבת הבניה, כמו גם צו ההריסה משנת 1998, אין בהם כדי להעיד על הכיוון המדויק שאליו פנו הרחבות הבניה אותן ביצעה המשיבה בעצמה. לעומת זאת, כך הדגיש בית המשפט, בטופס הביקורת שנערכה בבית המשיבה ביום 8.1.2003 מטעם העירייה, צוין במפורש כי צו ההריסה מתייחס לבניה שבוצעה בצד צפון ובצד דרום של המבנה, ואין בו כל אינדיקציה לחריגת בניה לכיוון מזרח [צ"ל מערב]. דברים אלה עולים בקנה אחד, כך הוסיף בית המשפט, עם תצהיר שמסרה המשיבה בשנת 1999 ובו הודתה בכך שסגרה שתי מרפסות בביתה בכיוונים הנזכרים לעיל. עוד ציין בית המשפט כי החלטותיהן של ועדות התכנון והבניה מעידות אמנם "על חריגות בנייה בצד מזרח [צ"ל מערב], אך הן אינן מעידות על כך ש[המשיבה] אחראית להן, או שהן בוצעו בתקופת מגוריה בנכס". לבסוף התייחס בית המשפט לשני תצלומי אוויר של המרכז למיפוי ישראל שהוגשו במהלך הדיון על-ידי המשיבה, הראשון מיום 25.9.1976 והשני מיום 15.11.1980 (להלן: תצלומי האוויר), בציינו כי ההבדל בתצורת הבניה העולה מתצלומי האוויר מלמד לכאורה כי הרחבת הבניה בשטח הפלישה הנטען בוצעה בתקופה שבין שני התצלומים. בכך, מצא בית משפט קמא אחיזה ותימוכין לגרסת המשיבה כי הרחבת הבניה כאמור, ככל שהיא קיימת, בוצעה לפני זמנה.

כמו כן, סבר בית המשפט כי קיימת אי בהירות באשר להיקפו של שטח הפלישה, וזאת נוכח הסתירה העולה בהקשר זה מהשוואת חוות-הדעת שהוגשו מטעם המערער, האחת של השמאי פרמון והשנייה של המודד חאיק. בית המשפט קבע בהקשר זה כי חוסר האחידות בחוות-הדעת "מונע ... קביעת ממצא עובדתי ברור לגבי היקף שטח הפלישה", וכי הדבר משליך על היכולת להסיק מסקנות באשר לנסיבות הפלישה ועיתויה.

4.       בנסיבות אלה, ואף שמצא כי לא התגבשה הסכמה מפורשת מצד המערער לעשיית שימוש בשטח הפלישה הנטען על-ידי המשיבה, סבר בית משפט קמא כי אין הצדקה למתן צו ההריסה שנתבקש על-ידי המערער, וזאת בהסתמך על הוראת סעיף 74 לפקודת הנזיקין וכן על ההלכות הנוגעות לאופן הפעלת שיקול הדעת השיפוטי במתן צו עשה לסילוק הסגת גבול במקרקעי הזולת (ובפרט לרע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199 (1999) (להלן: עניין רוקר)). בית המשפט הדגיש כי הצו שנתבקש יש בו כדי לגרום למשיבה נזק העולה באופן משמעותי על נזקו של המערער וציין כי יש להביא בחשבון בהקשר זה את היקפו המצומצם של שטח הפלישה; את העובדה שהריסת הבנוי על שטח זה תסב למשיבה קשיים הנדסיים משמעותיים; את השנים הרבות שחלפו מן המועד שבו בוצעה הפלישה הנטענת; וכן את האפשרות שלא הייתה זו המשיבה אשר ביצעה את הרחבת הבניה. נוכח כל האמור מצא בית המשפט כי סעד ההריסה שנתבקש על-ידי המערער "אינו מידתי, ואינו משקף את איזון הזכויות הראוי בין הצדדים", ובדחותו את התביעה הוסיף וקבע כי:

"ייתכן כי סוגיית זהותו של מבצע הפלישה אינה מפחיתה מהצורך הלכאורי בהריסת המבנה, אלא שמכל מקום, לטעמי, חוסר הבהירות המאפיין סוגיה זו, יחד עם העמימות לגבי היקף הפלישה, מצדיקים את דחיית התביעה, וזאת בייחוד על רקע סעיף 74 לפקודת הנזיקין".

          המערער לא השלים עם פסק דינו של בית משפט קמא ומכאן הערעור שבפנינו.

טענות הצדדים

5.       המערער טוען כי המשיבה לא הכחישה במפורש את עצם קיומה של הפלישה, וקו הגנתה התמקד בטענה לפיה היא אינה אחראית לה. אף בית משפט קמא, כך נטען, שוכנע בדבר קיומה של הפלישה, הגם שלא אימץ את גרסת המערער לעניין היקף שטח הפלישה ולעניין זהותה של המשיבה כמי שביצעה אותה. המערער שב וטוען כי הרחבת הבניה בוצעה לאחר שנת 1983, בתקופה שבה התגוררה המשיבה בנכס, בהפנותו לפער העולה מן התשריטים אשר צורפו לבקשותיה מן השנים 1990 ו-2003. לטענת המערער אין לקבל את ההסבר שסיפקה המשיבה בעניין זה, לפיו המודד שערך את התשריט משנת 1990 סירב לכלול בו את הרחבת הבניה באמרו כי אין הכרח שישקף את "המצב על פני הקרקע". בכל הנוגע לתצלומי האוויר שהוגשו על-ידי המשיבה מדגיש המערער כי הללו מאפשרים לראות לכל היותר את גגות הבתים, וזאת בעוד שהרחבת הבניה נשוא הדיון נעשתה מתחת להם. אף מסקנתו של בית משפט קמא באשר לאי הבהירות האופפת את היקף הפלישה, אין לה לטענת המערער על מה שתסמוך שכן המשיבה נמנעה מלהציג חוות-דעת מטעמה בסוגיה זו ובמצב דברים זה היה על בית המשפט לקבל את עמדת המודד מטעמו, ולמצער למנות מומחה מטעם בית המשפט לבירור העניין. מכל מקום, כך טוען המערער, אף אם הרחבת הבניה בוצעה עוד קודם לתקופה בה התגוררה המשיבה בנכס, אין בכך כדי לשנות מן התוצאה המתבקשת ולפיה שומה עליה לסלק את ידה משטח הפלישה.

          המערער מוסיף וטוען כי בית המשפט המחוזי שגה בקובעו כי צו ההריסה המבוקש יש בו משום התעמרות במשיבה. זאת, בין היתר, בשים לב לכך שבמצב הדברים הנוכחי מטבחו וגינתו שלו קטנים וצרים למחייה - עד כדי כך שאינם מאפשרים "מעבר אנושי" - בעוד שמטבח המשיבה הינו גדול ומרווח. עוד מדגיש המערער כי העובדה שעסקינן בפלישה שהיקפה קטן אינה צריכה להוות שיקול מכריע בענייננו בשים לב למחירי המקרקעין המאמירים באזור בו מצויים הנכסים נשוא הדיון וכן בשים לב למימדיהם המצומצמים ממילא של הנכסים האמורים. המערער מוסיף וטוען כי המשיבה כלל לא הוכיחה את המשמעויות הכרוכות לשיטתה בהריסת הבנוי על שטח הפלישה, ולא המציאה כל חוות-דעת לתמיכה בטענות שהעלתה בהקשר זה. נוכח כל האמור, סבור המערער כי בית משפט קמא שגה בכך שדחה את תביעתו בהסתמך על שיקול-הדעת המסור לו מכוח סעיף 74 לפקודת הנזיקין, בציינו כי תוצאה זו יש בה כדי ליצור תמריץ לביצוען של "עבירות בניה בזעיר אנפין". עוד נטען בהקשר זה כי היה על בית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהמשיבה לא הוכיחה שהיא בעלת זכות טובה בנכס וכן היה עליו להביא בחשבון את עבירות הבניה הרבות שביצעה לאורך השנים. לטענתו, הסמכות המוענקת לבית המשפט מכוח סעיף 74 לפקודת הנזיקין ראוי שתופעל רק כאשר הפולש הינו תם לב ונקי כפיים, וכאשר מידת הפגיעה המוסבת לקניין הזולת הינה מזערית. לבסוף טוען המערער כי משמצא בית המשפט לדחות את עתירתו לסילוק ידה של המשיבה, היה עליו לחייבה, למצער, בתשלום דמי שימוש ראויים עבור שטח הפלישה.

6.       המשיבה, מצידה, טוענת כי עצם קיומה של הפלישה כלל לא הוכח בפני בית משפט קמא, ומכל מקום הממצאים העובדתיים בנוגע להיקף ולעיתוי של הפלישה, ככל שבוצעה, נקבעו בהסתמך על מכלול הראיות שהוצגו ועל העדויות שנשמעו. המשיבה מציינת בהקשר זה בעיקר כי מן הראיות שהציג המערער לא ניתן להתרשם שהרחבת הבניה לכיוון מערב בוצעה לאחר המועד בו נכנסה להתגורר בביתה. לתמיכה בטענותיה בדבר החסר שבראיות המערער מציינת המשיבה כי המערער לא הגיש תצהיר מטעמו ולא העיד בפני בית המשפט, והיא מוסיפה ומדגישה בהקשר זה כי בתו של המערער נמנעה אף היא מלהעיד בפני בית משפט קמא, חרף העובדה שבנו של המערער טען בעדותו כי גם היא התגוררה בנכס במועד שבו בוצעה הרחבת הבניה. בשל כל האמור, ובפרט בשים לב לממצאים העולים מתצלומי האוויר, סבורה המשיבה כי לא קמה כל עילה להתערב בממצאים העובדתיים של בית משפט קמא.

          המשיבה מוסיפה וטוענת כי לא קמה עילה להתערב גם במסקנתו של בית משפט קמא לפיה אין מקום להענקת הסעדים שנתבקשו, וזאת נוכח שיקול-הדעת המסור לבית המשפט לפי סעיף 74 לפקודת הנזיקין. לטענת המשיבה, הנזק שייגרם לה בגין הריסת הבנוי על שטח הפלישה יעלה במידה ניכרת על הנזק שנגרם למערער במצב הדברים הנוכחי, והיא שבה ומדגישה בהקשר זה את הקשיים ההנדסיים הכרוכים בהריסת קיר בביתה; את השנים הרבות שחלפו מאז שבוצעה הרחבת הבניה, כמו גם את העובדה שהיא אינה זו שאחראית לה; וכן את אי הבהירות הקיימת לגבי גודלו של שטח הפלישה הנטען. אשר לטענת המערער כי היא נהגה בחוסר תום לב וכי הדבר צריך להוביל לשלילת תחולתו של סעיף 74 לפקודה, סבורה המשיבה כי טענה זו אינה מתיישבת עם קביעותיו של בית משפט קמא ודינה להידחות והוא הדין לגבי טענת המערער כי המשיבה לא הוכיחה כל זכות בנכס. לבסוף טוענת המשיבה כי בצדק נמנע בית המשפט מפסיקת דמי שימוש עבור שטח הפלישה, שכן המערער לא הוכיח את המועד בו בוצעה הפלישה או את היקפה. יתר על כן, כך לטענת המשיבה, עסקינן בשטח מזערי אותו רכשה עם הנכס בתום לב במצבו הנתון והוא משמש אותה למגורים ולמחייה ולא לעשיית רווח.

דיון